La marge de manœuvre apparemment laissée au contribuable se rétrécit considérablement lorsque celui-ci décide de céder son bien.
On sait que : «L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année : 1° De l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ; 2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.»
Cette valeur nette est définie par la doctrine administrative comme le prix que le propriétaire pourrait obtenir du bien ou du droit immobilier sur le marché diminué des dettes déductibles.
De façon anecdotique, on remarquera que l’IFI doit être établi à la date du 1er janvier de chaque année. Il aura donc échappé au législateur que le 1er janvier étant un jour férié en France comme dans la plupart des pays, une mise au marché d’un bien ou droit immobilier aurait de fortes chances de conduire à un prix très faible, voire inexistant faute d’acheteurs !
Le cas particulier des monuments historiques
Pour l’administration fiscale, un monument historique n’est pas un bien immobilier comme un autre.
En témoigne cet extrait du Bulletin officiel des finances publiques : pour l’assiette de l’IFI, il convient de faire preuve de prudence dans la révision éventuelle des évaluations fournies par les parties pour les demeures et bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques. En effet, ces immeubles se trouvent dans une situation particulière en raison, notamment, de leur nature spécifique, des charges souvent importantes qui les grèvent, du nombre limité des acquéreurs potentiels et des difficultés qui en découlent pour les vendre.
Il conviendra, en particulier, de tenir compte des contraintes qui résultent, pour les propriétaires de tels biens, de leur ouverture plus ou moins fréquente au public et de leur utilisation à des fins d’animation collective dans un but essentiellement culturel.
Une tolérance relative
La lecture du BOFIP ne doit pas mener à minorer la valeur d’un monument historique de façon trop radicale. Certes les «comparables» sont souvent difficiles à trouver mais un marché existe, des experts spécialisés dans ce domaine particulier existent aussi. Il est bon de les consulter pour aboutir à une estimation plausible même si celle-ci est affectée d’un abattement raisonnable.
Notre opinion : la marge de manœuvre apparemment laissée au contribuable se rétrécit considérablement lorsque celui-ci décide de céder son bien et établit ainsi une valeur de référence. L’éventualité d’une vente du monument doit donc être prise en compte lors de l’établissement de l’IFI.
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